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よくあるご質問|オンリアライズ株式会社|不動産投資/経営・賃貸/マンション管理・不動産物件売却

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よくあるご質問

自己資金が豊富な資産家でないと不動産投資は出来ないのでは?
他の金融商品と違い、金融機関からお金を借りて取得することができるのが不動産の強みです。少ない自己資金で大きな投資を行うことができます。収益(家賃収入)が大きければ、そこから借入金の返済を差し引いても相当なリターンが見込めるケースがあります。
小さな力であってもテコを利用して大きな力を得られることに例えて、"レバレッジ(テコ)効果"と呼ばれています。
頭金をたくさん入れてローンの額を少なくするのと、頭金をほとんど入れずローンで金額をまかなうのとでは、どちらが得なのでしょうか?
どちらの選択が得かは、そのお客様のご状況や達成したい目標によって変わってきます。
もしお客様が、頭金にまわせる自己資金に余裕があり、一刻も早く不動産からの不労所得を得てセミリタイアしたい等の目標のある方でしたら、頭金を入れてローン総額が少ない条件で物件を購入された方が、 キャッシュフローを早く生み出します。それに対して、今すぐまとまった不労所得は必要なく、他の支出に対して現金を手元に残して備えておきたい、というお考えをお持ちだとします。その場合は、現状は頭金をほとんど入れずにご自身と物件の信用で借りられる枠一杯の融資を借りた方が、よいかもしれません。
弊社では、お客様お一人お一人にとって適正な方法をアドバイスさせていただいております。
ご自分にとって最良の方法を知りたい方や、今のご自分の不動産投資の進め方にご不安がある方もどうぞお気軽にご相談ください。
地震が心配です。
2011年3月の東北方面太平洋沖地震は、地震の後に起こった未曾有の大津波の影響で、多大な被害を被災地の方に与え、日本経済全体にも大きな影を落としました。
また、東北だけでなく関東圏においても、交通網や電力供給などのインフラの混乱をもたらしました。
これをきっかけに、予測しえない不意の地震災害に対して多くの方が心配・不安を抱かれるのはもっともの事と思います。
しかし、震災被害状況の調査の結果、東北方面太平洋沖地震において、1981年(昭和56年)の建築基準法施行令大改正以降(新耐震基準)に建築されたマンションについては、地震による倒壊はありませんでした。
阪神淡路大震災や構造計算偽造事件(いわゆる姉歯事件)を経て、建築確認申請の厳格化、違反者に対する罰則の強化が進められてきており、地震に対するリスクは未然に軽減されています。
それでもご心配な方には、地震保険・住宅総合保険もございます。
いつから始めるのが一番いいのでしょうか?
始めるのは早ければ早いほうが有利です。
融資を活用しながら不動産投資を始めるのであれば、一刻も早いに越したことはありません。早く始めれば始めるほど、「レバレッジ効果」が大きくなるので有利です。
法人化して資産管理するメリットを教えてください。
場合によっては、個人で資産運用するよりも税負担を軽減することが可能となります。
個人の資産運用を行うことを目的とした法人の事を資産管理会社と呼びます。メリットとしては「経費を使える」「給料を支払うことができる」「税率が個人と比べて安い」などがあげられます。
ただし、法人で融資を受ける場合、個人よりも審査のハードルが上がる場合がありますので、ケースによっての使い分けが必要です。
物件の管理や退去の手続きや入居者募集など煩わしくありませんか?
物件管理会社が物件に携わる業務を全て代行しておりますので、オーナー様の煩わしさはございません。
入居者の募集・広告、賃貸契約・更新・解約、家賃の請求・入金・送金、物件のリフォーム・クレーム対応などすべてを行っております。
空室が心配です。賃貸管理の業務フローはどうなっていますか?
賃貸管理業務のフローは下記の通りとなります。

STEP1:募集業務
物件特性を把握した上で近隣相場・競合物件の調査を行い、適格な募集条件の設定を行います。更に、各大手不動産サイトへの登録や、その他サイトへの転載情報の正確性の確認、仲介業者とのキャンペーン連携などにより、幅広く徹底的にエンド露出を増やします。

STEP2:申込者審査業務
家賃保証会社と提携し、スピーディに家賃支払い能力を見極めを行います。申込者本人・連帯保証人への意思確認を行い、入居後のリスク軽減に努めております。

STEP3:賃貸借契約の締結業務
賃貸借契約書の作成から、締結、鍵の引き渡しまで貸主様を代行して行います。

STEP4:入居者管理業務
入居者や近隣からのクレーム対応や、設備等の故障への対応も行います。

STEP5:賃料収納業務
入居者からの家賃集金を行い、オーナー様の指定口座に家賃の振込を行います。
入居者の支払いが滞納した場合は、請求業務を行います。

STEP6:契約更新業務
各契約データはコンピュータで管理され、期日管理も万全に更新業務を行わせていただきます。

STEP7:解約業務
明け渡し時の立会を行い、補修費の費用負担について調整、クリーニング業者の手配、敷金精算を行い、次の入居者募集ができる状況まで整えます。

STEP8:STEP1に戻ります。
「不動産は管理を買え」という言葉がありますが、投資用不動産の場合も長期間安定して自分のもとに収益を運んできてくれる賃貸管理会社を選ぶことが重要です。
築年数が古くなれば売却することは難しくなりますか?築何年目が売却の目安ですか?
不動産の価値は、空間利用の価値となります。近年、不動産賃貸の需要が高い物件は、古くなってもあまり資産価値が下がらず、逆に賃貸の需要が低い物件は、下落する傾向にあります。適切な家賃設定が維持できていれば、「古いから」という理由で売却できないことはありません。
とはいえ、時の経過に任せきりでは賃貸の付きにも影響が出てきます。長期計画に基づいた修繕や定期メンテナンスにより、美観を保ち、長く住み続けてもらえる物件作りをしていくことが重要です。
売却時にかかる費用は何がありますか?
売却時には、以下の費用がかかります。

・仲介手数料
・司法書士料(抵当権抹消登記費用)
・契約印紙税
・抹消事務手数料(借り入れをしていた銀行への手数料)
・譲渡益課税 ※収益用不動産売却時の税金は保有期間等々により異なってまいります。

長期譲渡と短期譲渡
長期譲渡所得 所得税 課税譲渡所得 × 税率15%
5年を超える土地・建物等 住民税 課税譲渡所得 × 税率5%
短期譲渡所得 所得税 課税譲渡所得 × 税率30%

土地・建物を譲渡した場合における長期保有資産と短期保有資産の分岐点は、譲渡した年の1月1日現在において、次のように判定され、税率や特例の適用要件が異なります。

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